Il mattone barcolla ma non molla
il corriere della sera, lunedì 2 feb 09
Il mattone italiano barcolla ma non crolla. questo in sintesi il pensiero di guido lodigiani di gabetti, a corollario dei dati relativi all'ultimo semestre 2008 ll perchè è dovuto all'offerta non elevatissima di case e non ci sarebbe, sempre secondo lodigiani, il pericolo di vedere il mercato inondato di immobili
di mutuatari non più in gradodi pagare il loro debito. Il calo
dei prezzi comunque c'è (-4% a roma, -5% a milano) e potrebbe proseguire nel 2009, soprattutto nelle aree periferiche delle grandi città, per via del calo delle erogazioni
di finanziamenti scese sensibilmente nel terzo trimestre dell'anno scorso, un trend destinato a proseguire nell'anno in corso nonostante i tagli della banca centrale europea (bce),
sui tassi d'interesse. Sul mercato a regnare è l'incertezza dovuta al particolare momento economico che porta i
potenziali acquirenti a chiedersi: perchè comprare oggi una casa che domani potrei pagare meno? E le banche: perchè dare oggi un mutuo con una garanzia ipotecaria che domani potrebbe valere meno? In questa situazione i prezzi nel 2009 continueranno a scendere, ma senza i crolli a due cifre registrati in altri paesi europei. Le peggiori performance nelle periferie delle grandi città (-5% a milano), ma le zone centrali terranno o perderanno poco (fino a un massimo del -3%)
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La casa? investimento sicuro
il corriere della sera, lunedì 2 feb 09
La casa è un investimento che si rivaluta nel tempo. Lo rivela uno studio condotto da corriere economia sui dati dell'ufficio studi ubh relativi ai valori immobiliari dal 1984 ad oggi. In 25 anni i valori immobiliari si sono triplicati passando attraverso fasi di crescita (1992, quando i valori degli immobili salirono più del 15% in un anno) e di decrescita (-16,2% nel 1993). Tuttavia per un investimento profittevole nel mattone bisogna comprare al momento giusto. chi ha comprato nel 1996, ad esempio, ha messo a segno una rivalutazione del 56,5% sull'inflazione (4 punti e mezzo l'anno), al contrario, chi ha comprato ai massimi del 1992 deve registrare una perdita del 6,1. Ma si tratta dell'unico dato negativo emerso da un'analisi in cui a prevalere è il segno più e gli immobili si rivalutano con un passo più veloce del tasso d'inflazione
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Governo: tassi variabili sui mutui bloccati al 4%
Corriere della sera
Tra le sette iniziative presentate da Giulio Tremonti nel pacchetto contro la crisi finanziaria, ce n’è una particolarmente importante per chi ha un mutuo a tasso variabile: dal primo gennaio 2009 il tasso non potrà superare il 4% e lo Stato si impegna a pagare l’eventuale eccedenza. Ovviamente a chi ha un contratto con un tasso inferiore si applicherà quest’ultimo.
Una manovra sicuramente più diretta di quelle adottate finora contro il caro mutui anche se qualcuno dubita che a questo punto sarà realmente utile, dato che con il calo dell’inflazione e dei tassi dovrebbe essere meno probabile di quanto non lo fosse solo pochi mesi fa, un tasso superiore al 4%. Staremo a vedere, ma intanto chi ha già acceso o accenderà dal prossimo anno un mutuo a tasso variabile, avrà un tetto massimo di spesa per le rate da sborsare. Questa non è stata l’unica novità in tema di mutui. Dando seguito alla richiesta del governatore Draghi di una rata meno soggetta a forti sbalzi, dall’anno nuovo i mutui a tasso variabile non saranno legati solo all’Euribor, ma ci saranno anche quelli legati al tasso BCE, che essendo meno soggetto alle variazioni di liquidità sui mercati finanziari, renderà le rate più stabili nel tempo. Dal decreto governativo emergerebbe solo questo ultimo tipo di tasso variabile dall’anno prossimo, ma le banche frenano. Inoltre è più probabile che il tasso ancorato a quello della BCE si affianchi all’Euribor, anche perché ai mutui concessi da soggetti stranieri non sarà possibile imporre il decreto.
Investire in immobili conviene sempre
E’ meglio puntare sul mattone come bene rifugio, la ricetta “all’Italiana”, oppure fidarsi dell’intuito e del senso degli affari, scegliendo di andare in affitto per puntare i propri risparmi in operazioni “a più alta redditività”?
A porsi il problema anche l’ufficio studio di UBH che ha scelto di prendere come parametro per valutare la redditività dell’investimento immobiliare la variazione dell’indice Istat del costo della vita.
L’UBH ha preso in considerazione un periodo di 25 anni, nel corso dei quali il valore delle case si è triplicato, avendo registrato un incremento del 203,1%, mentre l’inflazione, sempre nello stesso periodo, si è confermata pari ad un più 145,9%.
In pratica considerando i valori assoluti il gap è superiore al 50%, con la performance che in termini reali è di un più 23,22%.
Naturalmente come ben sa chi ha dimestichezza con gli andamenti economici la perfomance non è stata costante nel tempo. L’aumento annuo nominale dei valori immobiliari ha toccato il suo picco nel 1992 (con un più 15,80%) proprio alla vigilia dello scoppio della più grave crisi immobiliare del dopoguerra: l’anno successivo infatti i valori immobiliari sono crollati di un 16,20% in termini nominali.
Un tracollo, oggi dimenticato dai più, che venne all’epoca giustamente vissuto in toni apocalittici, tanto più considerando che sommando alla perdita nominale il valore dell’inflazione in decremento effettivo, in soli dodici mesi, fu pari al 20%.
Una situazione molto simile a quella attuale: la recessione infatti, anche allora, si accompagnava però a una svalutazione drammatica della lira, uscita dallo Sme, e ad un aumento del costo del denaro che aveva portato i mutui attorno al 16%.
Oggi, a differenza di allora, non abbiamo la svalutazione e il costo dei mutui, anche nella fase più drammatica della crisi, non è mai stato superiore al 7%.
Altra differenza è invece insita nell’andamento intrinseco del mercato immobiliare: nel 1992 infatti il crollo delle quotazioni riguardò in maniera più evidente le case nelle zone centrali, colpa dei prezzi del mercato decisamente drogati, mentre le periferie limitavano i danni.
L’esatto contrario di quel che sta succedendo oggi, dove a perdere punti sono invece proprio le zone periferiche dove si concentrano gli immobili più “popolari”, che pagano lo scotto della diminuzione della domanda delle fasce economicamente più deboli, mentre non conosce flessioni l’andamento del mercato per quel che concerne le zone di pregio delle grande città, a dimostrazione di una tensione speculativa che continua a rimanere alta.
Messo l’accento sulle differenze una lezione dalla comparazione tra la crisi attuale e quella del 92 possiamo comunque trarla: ovvero che acquistare al momento giusto, quando si tratta di immobili, può portare a consistenti guadagni.
Tanto per fare un esempio concreto chi acquistò nel 1996, alla fine del ciclo negativo, potè contare in breve tempo su una rivalutazione sull’inflazione del 56,5%. Al contrario chi acquistò ai massimi del mercato del 1992, poco prima del crollo, dovette fare i conti con una perdita del 6,1%.
Guadagni molto alti a fronte di perdite relativamente modeste dunque, assolutamente incomparabili con un qualsiasi investimento azionario, come insegna l’altalena, anche recente, delle principali Piazze d’Affari. L’investimento immobiliare quindi paga sempre, tanto più se si considera che oltre al guadagno in fase di realizzo (compravendita), va considerati i benefici legati al possesso: dal risparmio dei canoni d’affitto conseguiti da chi utilizza la casa direttamente, al guadagno vero e proprio ottenuto da chi affitta l’immobile per trarne reddito.
Infine un ultimo dato: se si guarda alle sole variazioni nominali per sei volte, nel quarto di secolo considerato, la crescita è stata a due cifre, mentre il segno meno ha fatto la sua comparsa solo per tre volte: nel 1993, nel 1994 e nel 2008. |
Mercato immobiliare. I provvedimenti del Governo. Bastano a “muovere gli immobli”?
Per l’acquisto della prima casa i mutui non potranno superare il 4% e, per i mutui già stipulati, lo Stato si accollerà l’eventuale parte eccedente;
le tariffe vengono bloccate o ridotte per tutte le forniture abituali (fuorché l’acqua) fino al 31 dicembre 2009;
(Mutui prima casa: per i mutui in corso le rate variabili 2009 non possono superare il 4 per cento grazie all’accollo da parte dello Stato dell’eventuale eccedenza; per i nuovi mutui, il saggio di base su cui si calcola gli spread è costituito dal saggio BCE
1. L’importo delle rate, a carico del mutuatario, dei mutui a tasso non fisso da corrispondere nel corso del 2009 è calcolato con riferimento al maggiore tra il 4% senza spread, spese varie o altro tipo di maggiorazione e il tasso contrattuale alla data di sottoscrizione del contratto. Tale criterio di calcolo non si applica nel caso in cui le condizioni contrattuali determinano una rata di importo inferiore.
2. Il comma 1 si applica esclusivamente ai mutui per l’acquisto la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale, ad eccezione di quelle di categoria A1, A8 e A9, sottoscritti da persone fisiche fino al 31 ottobre 2008. Il comma 1 si applica anche ai mutui rinegoziati in applicazione dell’articolo 3 del decreto legge 27 maggio 2008, n. 93, convertito in legge dalla legge 24 luglio 2008, n. 126, con effetto sul conto di finanziamento accessorio, ovvero, a partire dal momento in cui il conto di finanziamento accessorio ha un saldo pari a zero, sulle rate da corrispondere nel corso del 2009.
3. La differenza tra gli importi, a carico del mutuatario, delle rate determinati secondo il comma 1 e quelli derivanti dall’applicazione delle condizioni contrattuali dei mutui è assunta a carico dello Stato. Con decreto del direttore dell’Agenzia delle entrate sono stabilite le modalità tecniche per garantire alle banche il pagamento della parte di rata a carico dello Stato ai sensi del comma e per il monitoraggio dei relativi flussi finanziari, anche ai fini dell’eventuale adozione dei provvedimenti di cui all’articolo 16, comma 9, del presente decreto.
4. Gli oneri derivanti dal comma 3 sono coperti con le maggiori entrate derivanti dal presente decreto.
5. A partire dal 1° gennaio 2009, le banche che offrono alla clientela mutui garantiti da ipoteca per l’acquisto dell’abitazione principale devono assicurare ai medesimi clienti la possibilità di stipulare tali contratti a tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento
principale della Banca centrale europea. Il tasso complessivo applicato in tali contratti è in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte. Le banche sono tenute a osservare le disposizioni emanate dalla Banca d’Italia per assicurare adeguata pubblicità e trasparenza all’offerta di tali contratti e alle relative condizioni. Le banche trasmettono alla Banca d’Italia, con le modalità e nei termini da questa indicate, segnalazioni statistiche periodiche sulle condizioni offerte e su numero e ammontare dei mutui stipulati.
Per l’inosservanza delle disposizioni di cui al presente comma e delle relative istruzioni applicative emanate dalla Banca d’Italia, si applica la sanzione amministrativa pecuniaria prevista all’art. 144, comma 3 del D.lgs. 1.9.1993, n. 385. Si applicano altresì le disposizioni di cui all’art. 145
del D.lgs. 1.9.1993, n. 385.
L’imposta sostitutiva.
Per la rivalutazione degli immobili che è stata prevista dal decreto legge numero 185 del 2008 viene fortemente ridotta in misura pari ad oltre la metà. Il decreto prevede infatti che l’aliquota del 7 per cento prevista per gli immobili ammortizzabili scende al 3 per cento, mentre quella del 4 per cento relativa agli immobili non ammortizzabili scende all’1,5 per cento.
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